ЛСР за 9 месяцев 2026: прибыль холдинга +35%, убыток группы −57,6 млрд, долг растёт. Что на самом деле показал отчёт

ЛСР — тот застройщик, которого инвесторы годами любили за скучную предсказуемость: «по 78 рублей» дивиденда почти каждый год, Петербург, Москва, Екатеринбург, свой кирпич и щебень. Осень 2026 года получилась какой угодно, только не скучной. Отчёт холдинга за 9 месяцев показывает прибыль +34,7%. Отчёт группы по МСФО за полугодие — убыток 57,6 млрд ₽. Продажи квартир за 9 месяцев почти не изменились, ипотеки в них стало заметно больше. Из дивидендной политики убрали обещание платить «не менее 20% прибыли МСФО». А акции за неделю взлетели на 60% и упёрлись в объявленный выкуп по 675 ₽.

Сразу честно о главном. Файл, который у нас есть, — это не консолидированный МСФО, а бухгалтерская отчётность ПАО «Группа ЛСР» по РСБУ за январь–сентябрь 2026 года, подписанная 20 октября, без аудита¹. Это отчёт головной компании: она не строит дома, а владеет теми, кто строит. Полный МСФО за 9 месяцев ЛСР не публикует: группа отчитывается по МСФО за полугодие и за год. Поэтому собираем картину из трёх кусков: РСБУ холдинга за 9 месяцев, МСФО группы за 1 полугодие и операционные результаты за 9 месяцев. Это как осматривать новостройку по трём документам: смета генподрядчика, акт за полгода стройки и табличка с продажами в офисе. По отдельности каждый врёт по-своему, вместе — уже картина.

Коротко

• Продажи за 9 месяцев — 105 млрд ₽ (−1,9% г/г) и 372 тыс. м² (−7,0%)². Средняя цена — около 282 тыс. ₽ за м², +5,5% (наш расчёт). В 3 квартале — 37 млрд ₽ и 130 тыс. м²: −5% в деньгах, −11% в метрах.
• Доля ипотеки — 64% против 49% годом ранее²³. Покупатели спешили до новых условий семейной ипотеки с 1 октября.
• Холдинг по РСБУ: выручка 36,7 млрд ₽ (+108,8%), чистая прибыль 16,6 млрд ₽ (+34,7%)¹. Выручку удвоили дивиденды дочек (20,9 млрд) и продажа доли в дочернем обществе (12,1 млрд).
• Проценты к уплате у холдинга — 21,4 млрд ₽, +32,1%¹. Это больше, чем проценты, которые он получил от дочек (13,9 млрд).
• Долг холдинга — 199,6 млрд ₽ (+21,5% с начала года), краткосрочная часть выросла с 28,6 до 87,9 млрд ₽¹.
• Группа по МСФО за 1 полугодие: выручка 97,1 млрд ₽ (+0,7%), чистый убыток 57,6 млрд ₽ из-за обесценения на 46,8 млрд при продаже дочерней компании связанной стороне⁴. Чистый долг с учётом эскроу / EBITDA — 2,83× против 1,74× на конец 2025 года⁵.
• Дивидендная политика с 22.10.2026 — без ориентира «не менее 20% прибыли МСФО»⁶. 28 октября совет директоров объявил выкуп до 5% акций по 675 ₽⁷.
• Наша оценка (это НАША оценка, не компании): продажи за 2026 год — 140–175 млрд ₽ (базовый вариант 155 млрд, −19% к 2025 году); дивиденд за 2026 год — от 0 до 78 ₽ на акцию.

Что это за компания

Группа ЛСР — один из крупнейших застройщиков жилья в России с корнями в Петербурге. Компанию в 1993 году основал Андрей Молчанов под названием «ЛенСтройРеконструкция» — отсюда и три буквы⁸. В ноябре 2007 года группа провела IPO на Лондонской бирже и ММВБ и привлекла 772 млн долларов, в 2010 году продала ещё 10% капитала, а в 2021-м ушла с Лондонской биржи из-за низкой ликвидности⁸. В марте 2024 года Молчанов оставил пост гендиректора; компанию возглавил Дмитрий Кутузов, больше десяти лет работавший финансовым директором⁹. Его подпись и стоит под отчётом за 9 месяцев¹.

Сам холдинг в пояснениях к отчёту описывает группу так: производство стройматериалов, добыча и переработка нерудных ископаемых, механизированные услуги, девелопмент и строительство зданий¹. По-простому цепочка выглядит так:

1. Земля и проект. Группа покупает участки в Петербурге и области, Москве, Екатеринбурге и проектирует жилые комплексы.
2. Стройматериалы. Свои песок, гранитный щебень, кирпич и газобетон. Часть идёт на свои стройки, часть продаётся другим строителям. В 1 полугодии продажи песка выросли на 51,5%, кирпича — снизились на 12,2%, щебня — на 2,1%⁵.
3. Деньги на стройку. Квартиры продают по договорам долевого участия, деньги покупателей лежат на эскроу-счетах в банке до сдачи дома. Пока они там, стройку финансирует банк проектным кредитом. Чем больше денег на эскроу, тем ниже ставка по такому кредиту.
4. Покупатель. Семья, которая берёт ипотеку (в 2026 году — 64% сделок ЛСР²) или платит в рассрочку и наличными. Конечный потребитель всей цепочки — человек, который получает ключи и через пару лет жалуется на парковку во дворе.
5. Холдинг. ПАО «Группа ЛСР», чью отчётность мы разбираем, — вершина пирамиды. Он получает от дочек дивиденды и лицензионные платежи за бренд, раздаёт им займы, привлекает кредиты и облигации и ручается за долги дочек¹. Из его прибыли по РСБУ и платятся дивиденды акционерам.

Акций — 103 030 215 штук номиналом 0,25 ₽¹. Free float, по данным Мосбиржи, около 15%⁷.

Продажи: стоим на месте, но дороже

Операционные результаты — единственное, что ЛСР показывает за 9 месяцев целиком. Компания сообщила 23 октября: новые контракты за январь–сентябрь — 105 млрд ₽ и 372 тыс. м², за 3 квартал — 37 млрд ₽ и 130 тыс. м², доля ипотеки — 64%².

*2 квартал — наш расчёт: 1 полугодие минус 1 квартал; округления компании дают погрешность около 1 млрд ₽. Источники: 1К2026¹⁰, 1П2026¹¹, 9М2026², 9М2025³.

Что видно. Первый квартал провалился (−24% в деньгах), второй отыгрался, третий снова в минусе по метрам. Метров меньше, а рублей почти столько же — значит, дорожает квадратный метр. Средняя цена 3 квартала — около 285 тыс. ₽ за м² (наш расчёт: 37 ÷ 130) против 267,1 тыс. годом ранее, +7%¹². Для сравнения: инфляция в России на 19 октября — 6,8%¹³. То есть реальный рост цены — около нуля. ЛСР не «разгоняет» цену, а ведёт её примерно вровень с ростом цен в стране.

Внутри — две очень разные истории. За 1 полугодие, по данным Интерфакса, Петербург дал 32 млрд ₽ (+28%) и 130 тыс. м², Москва — тоже 32 млрд, но −20%, и всего 83 тыс. м², Екатеринбург — 4 млрд ₽ (+33%)¹¹. Петербург тянет компанию, Москва проседает. Разбивку по городам за 9 месяцев целиком мы в найденных источниках не нашли — компания в кратком сообщении её не привела.

Петербургский рынок, кстати, за 9 месяцев вырос: по данным DataFlat в пересчёте «Делового Петербурга», в новостройках города и области продано 1,804 млн м², +10,3%. ЛСР зарегистрировала 5 299 сделок на 164,4 тыс. м² (+16,1% по числу сделок) и заняла второе место после Setl Group¹⁴. Это регистрации договоров, а не «новые контракты» компании, поэтому с её 372 тыс. м² напрямую не сравниваем.

Три одинаковых периода

Наш пересчёт по темпам из сообщения за 9М2025: −6,9% в рублях, −17,9% в метрах, +13,3% к цене[^12]. *Наш расчёт: 105 ÷ 372. Источники: ²³¹².

За два года ЛСР продаёт на четверть меньше метров, а денег получает лишь на 9% меньше. Цена квадратного метра выросла примерно на 19%. Это хорошо для маржи на каждом метре, но плохо для масштаба: стройка и долг рассчитаны на объёмы, а объёмы тают.

Отдельно про ипотеку. Рост доли с 49% до 64% — это не «покупателей стало больше», а «наличных и рассрочки стало меньше». В 3 квартале к этому добавился ажиотаж: с 1 октября семейная ипотека стала дороже для семей с одним-двумя детьми, и многие торопились подписать договор в сентябре¹⁴. Это занятые у будущего продажи: 4 квартал может их недосчитаться.

Отчёт холдинга по РСБУ: прибыль из дивидендов дочек

Теперь сам отчёт. Напомним: это не группа, а только головная компания.

Источник: отчёт о финансовых результатах (стр. 4) и пояснения 3.4–3.5¹; изменения — наш расчёт.

Выручку холдинга надо читать как «план квартиры», где комнаты — источники денег. Гостиная — дивиденды дочек, 20,9 млрд ₽ (57% выручки). Спальня — продажа доли в дочернем обществе за 12,07 млрд при её себестоимости 8,44 млрд: доход от сделки — 3,63 млрд (наш расчёт). Кухня — лицензионные платежи за бренд, 3,75 млрд¹. Какую именно долю продали, в отчёте не сказано. Связана ли она со сделкой из МСФО (о ней ниже), холдинг тоже не раскрывает — не будем гадать.

Без сделки с долей выручка холдинга — 24,7 млрд ₽, +40% (наш расчёт). Дочки прислали больше дивидендов, чем год назад. Обратная сторона: часть этих дивидендов дочки платят из денег, которые сами занимают, — на уровне группы долг тоже вырос (см. ниже).

EBITDA у холдинга — величина почти бессмысленная: амортизация за 9 месяцев — 2,9 млн ₽¹, так что «EBITDA» равна прибыли от продаж, 24,6 млрд ₽ (наш расчёт). Капитализированных процентов у холдинга нет: в пояснении 3.3.2 в графе «включено в стоимость активов» стоит прочерк, все 21,0 млрд начисленных процентов по кредитам и займам отнесены на расходы¹. Запасы холдинга — 8,7 млн ₽: квартиры и незавершённое строительство живут на балансах дочек, в РСБУ головной компании их не увидеть.

Мост прибыли

Самая тяжёлая плита в этом мосте — проценты к уплате, 21,4 млрд ₽¹. Это больше себестоимости и управленческих расходов вместе (12,1 млрд) и в полтора раза больше процентов, которые холдинг получил по займам, выданным дочкам (13,9 млрд). Чистый процентный расход холдинга — 7,5 млрд ₽ за 9 месяцев против 1,6 млрд год назад (наш расчёт). Если бы не продажа доли и рост дивидендов от дочек, прибыль холдинга упала бы.

Группа по МСФО: полугодие с дырой на 46,8 млрд

Консолидированный МСФО за 1 полугодие ЛСР опубликовала в конце августа. Ключевые цифры по пересказам Financial One и аналитиков:

Источники: ⁴⁵; 1П2025 по валовой прибыли и EBITDA — наш пересчёт по темпам из тех же источников.

Убыток почти целиком — бумажный: группа продала 100% дочерней компании связанной стороне примерно за 3 млрд ₽ и признала обесценение 46,8 млрд⁴. По данным разборов отчёта, в проданной компании было около 20 млрд ₽ денежных средств и более 20 млрд запасов, долга не было⁴. Без списания убыток составил бы около 10,8 млрд ₽ (оценка автора marketpower.pro)⁵, а скорректированный убыток, по оценке Альфа-Банка, — 6,5 млрд против 11,2 млрд годом ранее⁴.

Бумажный — не значит безобидный. Денежные средства группы за полгода сократились с 28 до 5 млрд ₽⁴. Деньги и запасы ушли вместе с дочкой за долю их стоимости, и покупатель — связанная сторона. Компания объяснений, на которые можно сослаться, в найденных нами источниках не давала; для миноритария это главный вопрос к ЛСР в 2026 году.

Сегментной выручки (жильё по городам, стройматериалы) в найденных пересказах нет. Капитализированные проценты на уровне группы — тоже: в МСФО застройщики часть процентов по проектному финансированию включают в стоимость квартир, но цифру ЛСР за 1П2026 мы не нашли. Это значит, что реальная процентная нагрузка группы, скорее всего, выше 26,5 млрд «нетто-финансовых расходов» в отчёте о прибылях — но насколько, проверить нечем.

Для масштаба — 2025 год целиком: выручка 252,1 млрд ₽ (+5,3%), чистая прибыль 10,8 млрд (в 2,7 раза меньше, чем в 2024-м), чистый долг с учётом эскроу — 118,9 млрд, 1,7× EBITDA¹⁵. Продажи за 2025 год — 191 млрд ₽: Москва 108, Петербург 73, Екатеринбург 10¹⁶.

Долг: штабель растёт и подъезжает ближе

Источник: баланс (стр. 3)¹. На 30.09.2026 без процентов: банковские кредиты 158,7 млрд, займы от связанных сторон 21,2 млрд, облигации 19,7 млрд, всего 199,6 млрд — +21,5% с начала года (пояснение 3.3.1)¹.

Две вещи в этой таблице важнее остальных.

Первая — краткосрочный долг вырос на 59,3 млрд ₽ за 9 месяцев. Банковские кредиты со сроком до года — 80,5 млрд против 14,2 млрд в начале года¹. Почти половину долга холдингу надо погасить или рефинансировать в ближайшие 12 месяцев, при ключевой ставке 14%. На каких условиях — в отчёте не сказано. Сама по себе это не катастрофа: у крупных застройщиков с банками-партнёрами кредиты обычно продлевают. Но это значит, что стоимость денег для ЛСР в 2027 году будет определять не старая ставка, а новая.

Вторая — поручительства холдинга — 343,6 млрд ₽ против 325,8 млрд в начале года (пояснение 5.7)¹. Это обещания отвечать по долгам дочек, в том числе, по нашей трактовке, по проектному финансированию строек. Поручительство — не долг, но если у дочки проблемы, платить приходит холдинг.

На уровне группы картина такая (МСФО, 30.06.2026)⁵:

• чистый долг без учёта эскроу — 358,2 млрд ₽ (+6,5% за полгода);
• на эскроу-счетах — 172,4 млрд ₽ против 217,5 млрд на конец 2025 года, −20,7%;
• чистый долг с учётом эскроу — 185,8 млрд ₽ против 118,9 млрд (наш расчёт: 358,2 − 172,4);
• чистый долг с эскроу / EBITDA — 2,83× против 1,74×.

Эскроу тают, потому что дома сдаются (ввод +27,7%) и деньги с эскроу уходят застройщику, а новые продажи эти счета пополняют медленнее. Покрытие проектного финансирования эскроу, по данным Financial One, — 1,2×⁴: пока денег на счетах больше, чем кредитов, и льготная ставка по проектному финансированию работает. По всей стране, для сравнения, эскроу покрывают лишь 68% проданного жилья (1 квартал 2026 года против 88% во 2 квартале 2024-го)¹⁷.

Денежный поток холдинга

Источник: отчёт о движении денежных средств (стр. 6–7)¹.

Строки «прочие поступления» (96,5 млрд) и «прочие платежи» (66,5 млрд) в текущих операциях — это, по нашей трактовке, внутригрупповые расчёты, расшифровки в отчёте нет¹. Поэтому «+28,7 млрд операционного потока» у холдинга не стоит читать как «заработал 28,7 млрд». Надёжнее другое: в 9 месяцах 2026 года холдинг занял на 37,8 млрд ₽ больше, чем вернул (наш расчёт по стр. 4311, 4314, 4324, 4325), и в тот же период заплатил 8,0 млрд дивидендов.

Дивиденды и выкуп

78 ₽ на акцию — фирменный размер ЛСР. По годам выплаты (по году закрытия реестра): 2016–2019 — по 78 ₽, 2020 — 50 ₽ двумя частями, 2021 — 39 ₽, 2022 — пропуск, 2023 — 78 ₽, 2024 — 100 ₽, 2025 — 78 ₽, 2026 — 78 ₽ за 2025 год с реестром 13.07.2026¹⁸. В отчёте холдинга эта выплата видна: 8,04 млрд ₽ дивидендов в отчёте об изменениях капитала и 8,03 млрд — в ДДС¹. Ровно 78 ₽ × 103 млн акций (наш расчёт).

Что изменилось осенью:

• 22 октября совет директоров утвердил новую редакцию дивидендной политики. Из неё исключили ориентир платить не менее 20% чистой прибыли по МСФО⁶. Теперь размер зависит от прибыли по РСБУ, денежного потока, инвестиционных потребностей и долга, совет может рекомендовать и не платить; выплаты возможны по итогам квартала, полугодия, 9 месяцев или года⁶. После новости акции упали на 3,3%¹⁹.
• 28 октября совет одобрил выкуп до 5 151 510 обыкновенных акций (5% капитала) по 675 ₽: заявки — с 18 ноября по 17 декабря 2026 года, оплата — до 25 декабря²⁰. Цена, по словам компании, учитывает средневзвешенную цену за месяц⁷. При полном выкупе это около 3,48 млрд ₽ (наш расчёт).

Ориентир «20% от МСФО» после убытка 57,6 млрд за полугодие был бы ориентиром на ноль. Привязка к РСБУ, наоборот, оставляет дверь открытой: прибыль холдинга за 9 месяцев — 16,6 млрд ₽, или 160,9 ₽ на акцию (наш расчёт). Выплата «по 78» обошлась бы в 8,0 млрд — меньше половины этой прибыли. Но прибыль холдинга — это во многом дивиденды дочек, которые сами в долгах. Деньги на выплату есть, вопрос — кто за них заплатит долгом.

Фон: что вокруг и как это влияет

Ставка. 23 октября 2026 года Банк России сохранил ключевую ставку на уровне 14%. Регулятор отметил повышенное ценовое давление и высокие инфляционные ожидания; годовая инфляция на 19 октября — 6,8%, прогноз на конец 2026 года — 7,1–7,6%¹³. Для застройщика это значит две вещи: дорогой рыночный кредит для покупателя и дорогой корпоративный кредит для себя. Проценты к уплате у холдинга +32% — прямое следствие.

Рыночная ипотека. Средневзвешенная ставка по рыночной ипотеке на новостройки на 14 октября — 18,74%²¹. При такой ставке без льготы квартиру в ипотеку берут единицы: на рыночную ипотеку за 9 месяцев пришлось 53% кредитов по числу, но только 37% по сумме²².

Семейная ипотека. С 1 февраля 2026 года — один льготный кредит на семью, оба супруга обязательно созаёмщики, запрет на «доноров» в созаёмщиках²³. С 1 октября 2026 года — шкала ставок по числу детей вместо единых 6%. В Москве, Петербурге и их областях: 12% для семей с одним ребёнком (лимит 12 млн ₽), 10% — с двумя (15 млн), 8% — с тремя, 6% — с четырьмя, 4% — с пятью и больше (18 млн). В остальных регионах — на 2 п.п. ниже²¹. Для ЛСР, у которой почти весь портфель — Москва и Петербург, это самый чувствительный удар: массовый покупатель — семья с одним-двумя детьми.

Ипотечный рынок в целом. За 9 месяцев 2026 года выдано около 0,8 млн ипотечных кредитов на 3,6 трлн ₽, +33–35% г/г; 63% суммы — льготные программы, из них семейная — 325 тыс. кредитов²². Сентябрь стал крупнейшим месяцем года: люди спешили до новых условий. ДОМ.РФ ждёт замедления в 4 квартале, потому что часть спроса забрали заранее²².

Проектное финансирование и эскроу. По рынку остатки на эскроу на 1 апреля 2026 года — 7,4 трлн ₽, покрытие проданного жилья — 68%¹⁷. Чем ниже покрытие, тем дороже банк кредитует стройку. У ЛСР, по данным Financial One, покрытие проектного финансирования эскроу — 1,2×⁴, то есть пока лучше рынка, но эскроу за полгода сократились на 20,7%⁵.

Итог фона: 2026 год для ЛСР — это продажи, поддержанные досрочным спросом перед изменением льгот, и долг, который дорожает. 4 квартал покажет, сколько спроса осталось после 1 октября.

История с акциями: что это было 28 октября

В начале октября акции ЛСР стоили меньше 470 ₽ — минимум с июля⁷. С 23 октября начался рост, а 28 октября к 11:52 МСК бумага прибавила 32,86%, до 879,8 ₽ — максимум с апреля 2025 года. Мосбиржа остановила торги и провела дискретный аукцион с 12:02 до 12:32 МСК²⁴. Оборот к середине дня — 1,9 млрд ₽, больше, чем по любой другой акции²⁵. Следом подскочили «Эталон» (+12%) и «Самолёт» (+12%)²⁵.

Новостей, которые объяснили бы такой рост, не было. По данным Коммерсанта со ссылкой на два источника, 27 октября Т-Инвестиции ограничили открытие коротких позиций в акциях ЛСР; продавцам «в шорт» пришлось срочно покупать бумаги обратно, чтобы закрыть позиции, — классическое сжатие коротких позиций на тонком рынке²⁵. Аналитики, опрошенные Коммерсантом и Mail Финансами, называли движение спекулятивным и техническим²⁵²⁶. Вечером того же дня совет директоров объявил выкуп по 675 ₽, и акции за минуту потеряли 10,5%, до 708,8 ₽ на 16:59 МСК²⁶.

Мораль для тех, кто смотрел на этот рост: он произошёл не потому, что отчёт хороший, а потому, что кто-то не мог больше оставаться в короткой позиции.

Подводные камни

1. Отчёт не про группу. РСБУ холдинга показывает прибыль, а МСФО группы — убыток. Дивиденды считают по РСБУ, а стоимость бизнеса — по группе. Если смотреть только на 16,6 млрд прибыли холдинга, можно не заметить 57,6 млрд убытка группы.
2. Сделка со связанной стороной. Дочку с 20 млрд денег и 20 млрд запасов продали связанной стороне примерно за 3 млрд⁴. Какая компания, кто покупатель и почему такая цена — понятных объяснений мы не нашли.
3. Рефинансирование. 87,9 млрд ₽ долга холдинга — до года¹. При ставке 14% каждые 10 млрд, перезанятые на 4–5 п.п. дороже, — это лишние 0,4–0,5 млрд ₽ процентов в год (наш расчёт, условный).
4. Таяние эскроу. −20,7% за полгода⁵. Если продажи в 4 квартале просядут после изменения семейной ипотеки, покрытие проектного финансирования снизится, а стоимость стройки вырастет.
5. Москва. В 1 полугодии продажи в Москве −20% в деньгах¹¹. Москва — самый дорогой и прибыльный рынок, и именно там ЛСР проседает.
6. Дивидендная политика стала мягче. Обязательств по минимуму больше нет⁶. Решение — за советом, где большинство голосов у основного акционера⁹.
7. Низкий free float — около 15%⁷. Отсюда и такие движения, как 28 октября, в обе стороны.

Плюсы и минусы

Плюсы:

• Продажи в деньгах устойчивы: −1,9% за 9 месяцев при ставке 14% и ужесточении льгот².
• Цена метра растёт примерно вровень с инфляцией, без скидочной гонки.
• Петербург — сильный: рынок +10%, ЛСР в топ-2 по регистрациям¹⁴.
• Холдинг получает от дочек всё больше дивидендов (+41%), прибыль по РСБУ — +34,7%¹.
• Ввод за 1 полугодие +27,7%: дома сдаются, эскроу превращаются в деньги компании⁵.
• Объявлен выкуп 5% акций²⁰.

Минусы:

• Убыток по МСФО 57,6 млрд ₽ и непрозрачная сделка со связанной стороной⁴.
• Проценты к уплате холдинга +32,1%, краткосрочный долг втрое больше, чем в начале года¹.
• Нагрузка группы — 2,83× EBITDA с учётом эскроу против 1,74× полгода назад⁵.
• Метров продаётся на четверть меньше, чем два года назад.
• Москва проседает, семейная ипотека в столицах подорожала до 10–12% для массовых семей²¹.
• Ориентир дивидендов «20% от МСФО» исключён⁶.

Наш прогноз и сценарии

Это НАША оценка, не компании. Компания прогноз продаж на 2026 год в найденных нами источниках не давала.

Опора — продажи за 9 месяцев (105 млрд ₽) и 4 квартал 2025 года, который был необычно сильным: 191 − 107 = 84 млрд ₽ (наш расчёт по данным компании¹⁶³).

Дивиденд за 2026 год (это НАША оценка, не компании):

Что двигает выбор между вариантами: прибыль холдинга по РСБУ за год (за 9 месяцев её хватило бы на 78 ₽ с запасом), объём рефинансирования в ближайшие кварталы и то, сколько денег уйдёт на выкуп (до 3,48 млрд ₽). Выкуп и дивиденды — это одни и те же деньги холдинга.

Что в цене

Цена акции LSRG — 714,8 ₽ на 28.10.2026⁶. Расчёты ниже — наши.

• Капитализация — около 73,6 млрд ₽ (714,8 × 103,03 млн акций).
• Чистые активы холдинга по РСБУ — 143,9 млрд ₽, или около 1 397 ₽ на акцию¹: цена — примерно 0,51 от них. Это не «балансовая стоимость группы», а стоимость холдинга с вложениями в дочек по исторической цене, так что как оценку бизнеса её брать нельзя.
• EV (капитализация + чистый долг группы с эскроу 185,8 млрд) — около 259 млрд ₽. EBITDA за 12 месяцев, восстановленная из коэффициента 2,83×, — около 65,7 млрд. EV/EBITDA — около 3,9×.
• Дивидендная доходность по последней выплате (78 ₽) — около 10,9%.
• Цена выкупа 675 ₽ — на 5,6% ниже цены 28 октября и на 23% ниже дневного максимума 879,8 ₽.

Рынок оценивает ЛСР не за прибыль (по МСФО за полгода её нет), а за долг, эскроу и дивидендную историю. До сжатия коротких позиций акция стоила меньше 470 ₽⁷ — то есть почти треть нынешней цены появилась за неделю без новостей о бизнесе.

Мем недели

Итог

Отчёт холдинга ЛСР за 9 месяцев выглядит отлично: выручка вдвое, прибыль +35%. Но это фасад. За ним — группа, которая за полгода показала убыток 57,6 млрд ₽ из-за продажи дочки связанной стороне, долг холдинга, почти половину которого надо вернуть за год, и эскроу, которые тают быстрее, чем пополняются. Продажи стоят на цене и ипотеки, а не метров, и 4 квартал впервые пройдёт без старой семейной ипотеки в столицах. Дивидендная политика стала гибче — в обе стороны. А рост акций на 60% за неделю больше говорит о коротких позициях, чем о бизнесе.

На что смотреть дальше

1. Выкуп 18 ноября — 17 декабря — сколько заявок и какую долю удовлетворят.
2. Продажи за 4 квартал и 2026 год (конец января 2027 года) — первый квартал с новой семейной ипотекой.
3. Рефинансирование 87,9 млрд краткосрочного долга холдинга: новые облигации, ставки, сроки.
4. МСФО за 2026 год (весна 2027 года) — эскроу, долг, обесценения, раскрытие сделки со связанной стороной.
5. Решение по дивидендам — первое по новой политике.
6. Декабрьское заседание Банка России — и прогноз ставки на 2027 год.

Материал носит информационно-аналитический характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Прогнозы и модельные оценки — расчёты FAKInvest, а не данные компании. Не ИИР.