GloraX за 9 месяцев 2026: +53% или +6%? Продажи, регионы, долг и две оферты выше рынка

GloraX 20 октября отчитался о продажах за 9 месяцев 2026 года: 164,9 тыс. м² и 34,0 млрд ₽. В заголовке релиза — «рост продаж», в первой строке — +53%. Но у компании две базы сравнения, и вторая рассказывает совсем другую историю. Разбираем, что на самом деле происходит с продажами, кто покупает, сколько у компании долга и почему акция торгуется ниже обеих цен выкупа.

Цифры за 3-й квартал и 9 месяцев — по пресс-релизу, полного отчёта нет: МСФО за 9 месяцев компания ещё не публиковала.

Коротко

• Продажи за 9М: 164,9 тыс. м² и 34,0 млрд ₽. Без сделки M&A прошлого года — +53% по метрам и +35% по деньгам. К тому, что компания отчитала год назад, — +6% и +8%, а договоры в штуках — −6%.
• 3-й квартал: 11,1 млрд ₽ (+15% г/г), 55,0 тыс. м² (+20%). Лучше 2-го квартала, но ниже 4К2025 (14,3 млрд) и 1К2026 (12,6 млрд).
• Средняя цена — 208 тыс. ₽ за м² (−2% г/г), при этом в тех же проектах цены выросли на 5%. Это эффект структуры: доля регионов — рекордные 71%.
• Рыночная ипотека внутри ипотечных сделок — 21% против 8% год назад.
• Долг: 2,93x EBITDA на 30.06 при собственном ориентире «не выше 3,0x». По нашему расчёту это около 43,6 млрд ₽ — в четыре раза больше капитализации.
• Две оферты выше рынка: участникам IPO — по 76,48 ₽ (если цена в 2–6 ноября ниже 64 ₽), несогласным с присоединением НТВО — по 44,57 ₽. Акция — около 39 ₽.
• Наш прогноз продаж на 2026 год — 48–53 млрд ₽ (+5–15% к 2025-му). Это НАША оценка, не компании.

Две базы: откуда +53% и откуда +6%

Во 2-м квартале 2025 года GloraX провёл сделку M&A, и продажи за квартал разово подскочили: 83,4 тыс. м² вместо 36,1 тыс. м² без неё. Компания сделку не называет, но честно показывает обе базы.

Органически компания растёт быстро — это правда. Но инвестор, который год назад видел 31,6 млрд ₽ за 9 месяцев, сейчас видит 34,0 млрд — это +8%, примерно на уровне инфляции. Для оценки бизнеса важнее органический рост; для понимания, почему акция не взлетает, — отчётная база.

Кварталы: 3-й лучше 2-го, но до рекорда далеко

По деньгам: 6,5 → 9,1 (+6,4 за счёт M&A) → 9,6 → 14,3 → 12,6 → 10,3 → 11,1 млрд ₽. Пик — 4-й квартал 2025 года, сезонно сильный для девелоперов. После него два квартала спада и отскок в 3К2026.

Поквартальные цифры 2026 года в сумме точно дают 9 месяцев: 12,6 + 10,3 + 11,1 = 34,0 млрд ₽, по метрам 64,4 + 45,5 + 55,0 = 164,9 тыс. — расхождений нет.

Цена за метр: падает в среднем, растёт в проектах

Средняя цена 3-го квартала — 208 тыс. ₽ за м² против 212 тыс. год назад (−2%). Но компания пишет, что в сопоставимых проектах цены выросли на 5%, а в части проектов — больше чем на 10%.

Разгадка — в географии. Регионы дешевле Петербурга, и их доля в продажах выросла до рекордных 71% (в 2024 году было 12%). Чем больше продаж в Омске или Владивостоке, тем ниже средняя цена по компании, даже если в каждом доме цены растут.

Для сравнения: по данным Домклик, средняя цена новостроек в России в сентябре — 194,6 тыс. ₽ за м², +10,1% г/г. Средняя цена GloraX выше рыночной, но растёт медленнее — снова из-за смещения в регионы.

Кто и как покупает

• Ипотека — 68% договоров (год назад 67%). Доля стабильна.
• Внутри ипотеки рыночные программы — 21% против 8% год назад. При средней рыночной ставке 18% (август, ЦБ) это заметный сдвиг: часть покупателей не попадает под льготы или не хочет ждать.
• Рассрочка — 13% (было 16%). Меньше рассрочки — меньше риска для денежного потока: девелопер быстрее получает деньги на эскроу.

Макро: ставка 14% и семейная ипотека

• Ключевая ставка — 14%. ЦБ сохранил её 11 сентября и предупредил, что ценовое давление усилилось. Следующее заседание — 23 октября.
• Выдачи ипотеки (ЦБ): июль — 363,4 млрд ₽ (+2,1% г/г), август — 380,6 млрд ₽ (−3,0% г/г), доля господдержки в августе — 56%.
• Сентябрь — максимум года: по предварительной оценке ДОМ.РФ, 614 млрд ₽, из них 72% по объёму — льготные. За 9 месяцев — 3,6 трлн ₽ (+35% г/г).
• С 1 октября семейная ипотека изменилась: ставка зависит от числа детей, льготный срок — не больше 15 лет. Сентябрьский всплеск — это во многом спрос, который поспешил успеть до новых условий. Для 4-го квартала это риск: часть покупателей уже купила в 3-м.
• Покрытие проектного долга эскроу по рынку — 67,8%, исторический минимум. Отрасль продаёт медленнее, чем строит.

Долг: в шаге от собственной черты

По МСФО за 1-е полугодие 2026 года:

• выручка — 27,0 млрд ₽ (+45%), сопоставимая EBITDA — 8,6 млрд ₽ (+36%), рентабельность — 32%;
• чистая прибыль — 1,6 млрд ₽: +29% к сопоставимой базе, но −32% с учётом M&A прошлого года;
• чистый долг / EBITDA — 2,93x при ориентире компании «не выше 3,0x»;
• средняя ставка по кредитам — 11,8% (на конец 2025 года — 13,2%);
• покрытие проектного финансирования эскроу — 78% (год назад — 87%).

Абсолютную сумму чистого долга компания в релизе не дала. Наш расчёт: 2,93 × EBITDA за 12 месяцев 14,9 млрд ₽ ≈ 43,6 млрд ₽. При капитализации около 11 млрд ₽ на каждый рубль акций приходится почти 4 рубля долга. Поэтому любое изменение стоимости бизнеса сильно отражается на акции — в обе стороны.

Две оферты выше рынка

Оферта участникам IPO. При размещении 31.10.2025 по 64 ₽ компания пообещала: если в контрольный период цена хотя бы один день будет ниже 64 ₽, она выкупит акции из IPO по 76,48 ₽. Контрольный период — 2–6 ноября 2026 года. При цене около 39 ₽ условие почти наверняка сработает. В IPO продано 32,8 млн акций; если все предъявят, это около 2,5 млрд ₽ (наш расчёт максимума).

Выкуп у несогласных с присоединением НТВО. 7 октября акционеры одобрили присоединение дочерней компании «СЗ «НТВО». Голосовавшие против или не голосовавшие могут предъявить акции к выкупу по 44,57 ₽ в окне 20.11–19.12.2026. По закону выкуп ограничен 10% чистых активов. На новости акция за два дня выросла на 25%.

Обе цены выше рынка, и для держателей это плюс. Для компании — отток денег в момент, когда долг у самой черты. Параметры обеих оферт мы берём из вторичных источников (investmint, Market Power, «Ведомости»); первоисточники на e-disclosure стоит сверить.

Наш прогноз продаж на 2026 год

9 месяцев — 34,0 млрд ₽. Для 4-го квартала берём три сценария:

Где план. В апреле компания писала, что 1-й квартал (12,6 млрд ₽) — «около 20% годового плана». Отсюда план около 60–65 млрд ₽ — это наш вывод, сама цифра в найденных источниках не называлась. Чтобы его выполнить, в 4-м квартале нужно продать 26–31 млрд ₽. Это почти вдвое больше лучшего квартала в истории (15,5 млрд во 2К2025 вместе с M&A). Без новых сделок план выглядит недостижимым.

Что это значит в цене. Капитализация — около 11 млрд ₽ (39,06 ₽ × 282,8 млн акций). Наш расчёт мультипликаторов: P/E за 12 месяцев — около 4,7 (прибыль ≈2,4 млрд ₽), EV/EBITDA — около 3,7. Дивидендов пока нет: при IPO компания говорила о выплате не менее 30% прибыли не раньше 2027 года.

Плюсы и минусы

Плюсы

• Органический рост продаж высокий: +53% по метрам за 9 месяцев.
• Цены в сопоставимых проектах растут (+5%), скидками продажи не покупаются.
• Рассрочки меньше, ипотека стабильна — денежный поток предсказуемее.
• Регионы дают объём: 71% продаж, 11 регионов, 826 тыс. м² в стройке.
• Обе оферты выше рынка — прямая выгода для тех, кто имеет на них право.

Минусы

• К отчётной базе рост скромный (+8% по деньгам), договоры в штуках −6%.
• Долг у собственного ориентира: 2,93x при пороге 3,0x, покрытие эскроу снижается.
• Оферты — отток денег в неудобный момент.
• Рынок ипотеки зависит от ставки и льгот; сентябрьский всплеск мог «съесть» часть спроса 4-го квартала.
• Нет данных о поступлениях на эскроу и деньгах за 9 месяцев: в 1-м квартале компания их раскрывала, сейчас — нет.

Чего в отчёте нет

• Денежных поступлений и эскроу за 3-й квартал и 9 месяцев.
• Плана продаж на 2026 год в рублях.
• Параметров НТВО: проектов, оценки, лимита выкупа.
• Абсолютного чистого долга и процентных расходов.

Ждём МСФО за 9 месяцев и итоги контрольного периода оферты IPO (2–6 ноября).

Итог

GloraX действительно растёт органически, а падение средней цены — эффект регионов, а не скидок. Но к отчётной базе прошлого года рост скромный, план на год без новых сделок выглядит недостижимым, а долг подошёл к собственной черте как раз тогда, когда компании предстоит платить по двум офертам. В ближайшие два месяца на акцию будут влиять не столько продажи, сколько ноябрьская оферта, выкуп у несогласных и решение ЦБ 23 октября.

Прогноз продаж и мультипликаторы — оценки FAKInvest, а не компании. Материал не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.

Источники

• GloraX — операционные результаты за 9 месяцев 2026 года (glorax.com, 20.10.2026), за 1П2026 (23.07.2026), за 1К2026 (23.04.2026); финансовые результаты за 1П2026 по МСФО (31.08.2026).
• Итоги 2025 года — РБК Недвижимость, 02.02.2026; 3К2025 — «Деловой Петербург», 14.10.2025.
• НТВО и реакция акций — «Ведомости», 07.10 и 09.10.2026; «Эксперт», 07.10.2026; investmint.ru; Market Power, 09.10.2026.
• IPO — Мосбиржа (31.10.2025), cbonds.ru, dohod.ru.
• Ставка — Банк России, Интерфакс (11.09.2026); ипотека — Банк России (июль, август 2026), ДОМ.РФ (сентябрь 2026, предварительно); цены новостроек — Домклик (через РБК).